Máquina do tempo
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A construção: capacidade destruída, recuperação incompleta
Passe o cursor (ou toque) nas barras e pontos para ver os valores de cada ano.
Gráfico 1. Construção: casas, empresas e faturação
Gráfico 2. Insolvências na construção por ciclo governativo
Empresas de construção com processo de insolvência iniciado (Informa D&B). O pico foi em 2012, com 1.286 empresas; entre 2019 e 2025 foram cerca de 210–275 por ano. As barras tracejadas de 2007–2008 vêm de outra fonte (insolvências decretadas, Instituto Informador Comercial). Edifer e OPWAY reestruturaram-se em 2014–2015; a MSF pediu insolvência em 2018 e a Soares da Costa foi declarada insolvente em 2023. Os anos sem valor oficial localizado aparecem como n.d.
Do crédito malparado aos fundos imobiliários, em 5 etapas
Como é que as falências de 2008–2014 passaram pelos balanços dos bancos e chegaram aos fundos? Clique em cada etapa para ver os números verificados, as carteiras vendidas e o enquadramento legal.
Os fundos de investimento imobiliário
Série mensal do Banco de Portugal (BPstat 12520315), que cobre os 20 anos sem lacunas. Os valores da CMVM, onde existem, ficam a menos de 2% e aparecem na caixa de cada ano. O número de fundos só tem valores pontuais.
Gráfico 3. Valor sob gestão e número de fundos
Migração e procura de habitação
A população estrangeira residente triplicou numa década. A pressão sobre a habitação chega por três vias diferentes, que se somam: a imigração laboral, a migração de rendimento médio/alto (residentes não habituais, nómadas digitais, expatriados qualificados) e os vistos gold. Parte do salto de 2023–2025 é regularização de pessoas que já viviam no país.
Gráfico 4.
Migração laboral
É o maior volume: atividade profissional e CPLP foram 56% dos novos títulos em 2024. Cria novas famílias (≈52 mil/ano, segundo o Banco de Portugal) e procura sobretudo arrendamento.
Rendimento médio e alto
Residentes não habituais, nómadas digitais, expatriados qualificados e compradores com domicílio fiscal no estrangeiro, concentrados em Lisboa, Porto e Algarve.
Vistos gold
Autorizações de residência por investimento. A via imobiliária terminou em outubro de 2023.
Os três canais atuam em segmentos diferentes do mercado e nenhum explica sozinho a subida dos preços, que coincide com uma oferta nova que caiu 90% entre 2006 e 2015.
Migração laboral
Nacionalidades com maior crescimento entre 2023 e 2024 (stock com título). Os trabalhadores estrangeiros ganham em média cerca de 7% menos e estão sobre-representados nas profissões menos qualificadas; 44% são proprietários (79% nos nacionais).
| Nacionalidade | 2023 | 2024 | Novos títulos 2024 |
|---|---|---|---|
| Brasil | 368.449 | 484.596 | 38.713 |
| Índia | 44.051 | 98.616 | 11.221 |
| Angola | 55.589 | 92.348 | n.d. |
| Cabo Verde | 48.885 | 65.507 | 15.012 |
| Nepal | 29.972 | 58.086 | 6.091 |
| Bangladesh | n.d. | 55.199 | 10.848 |
Fontes: AIMA, Relatório de Migrações e Asilo 2024; Observador; Observatório das Migrações.
Rendimento alto e vistos gold
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Residentes não habituais (RNH) | 41.229 (2019) → 128.958 (2024) |
| Despesa fiscal com RNH | 620 M€ (2019) → 1.741 M€ (2024) |
| Vistos de nómada digital (D8) | 4.472 acumulados até jun. 2024 (MNE) · sem série anual |
| Vistos gold, acumulado até set. 2023 | 12.718 · 6.450 M€ · >90% imóveis |
| Peso dos vistos gold no investimento em habitação | ≈3% |
| Investimento anual dos vistos gold | 461 M€ (2021) a 921 M€ (2014); não divulgado desde set. 2023 |
| Preço/m² pago por compradores do estrangeiro (3T23) | +43% (Grande Lisboa +83%) |
O RNH foi extinto no OE2024 e substituído pelo IFICI. A via imobiliária dos vistos gold terminou com a Lei 56/2023.
O que dizem os estudos de impacto
Alojamento local: pouco no país, muito nos centros históricos
Os registos de alojamento local passaram de 14 mil em 2014 para cerca de 120 mil em 2023. São ≈2% do parque habitacional, mas nas freguesias históricas de Lisboa e do Porto competem diretamente com a habitação permanente.
Gráfico 5. Novos registos de alojamento local por ano
Lisboa: alojamento local por cada 100 habitações permanentes
Freguesias com maior peso, segundo o regulamento municipal de 2025. Acima de 10, a Câmara proíbe novos registos (contenção absoluta).
Regulação
| Data | O que mudou |
|---|---|
| 2014 | DL 128/2014: regime próprio e registo simples no RNAL |
| out. 2018 | Lei 62/2018: áreas de contenção por freguesia; oposição dos condomínios |
| out. 2023 | Mais Habitação: suspensão de novos registos em apartamentos fora do interior; contribuição extraordinária de 15%; isenção fiscal para quem passasse a arrendamento |
| set.–nov. 2024 | DL 57/2024 e DL 76/2024: fim da contribuição e da suspensão nacional; os municípios decidem |
| 2024–2026 | Lisboa suspende (2024) e cria contenção absoluta com rácio ≥10% (dez. 2025); DL 151/2026 prolonga regime transitório até ao fim de 2026 |
Estudos de impacto
Salários e preços das casas
Entre 2006 e 2015 os salários subiram e os preços caíram. Depois de 2015 a relação inverteu-se. Mude a base do índice e escolha termos nominais ou reais (descontada a inflação).
Gráfico 6. Preço das casas, salários e inflação (índice)
Taxa de esforço (Banco de Portugal)
Prestação de uma casa de preço mediano a dividir pelo rendimento mediano. O Banco de Portugal considera sobrecarga acima de 40%.
Preço, avaliação bancária e renda por m²
Valores em €/m². A renda de 2025 já vem da série revista pelo INE em junho de 2026 (≈50% mais contratos) e não deve ser comparada diretamente com 2024. A avaliação de 2009–2019 é a média anual; desde 2023, a mediana. O valor de 2013 é suspeito e está por confirmar.
| Ano | Preço mediano (vendas) | Avaliação bancária | Renda mediana (novos contratos) | Ganho mediano mensal |
|---|
Série histórica, 2006–2026
Clique nos cabeçalhos para ordenar. Filtre por governo ou pesquise por ano. "n.d." = sem valor oficial localizado (não estimado).
Var. preços 2006–2009: índice BIS (o IPHab do INE começa em 2009). 2026: preços = homóloga do 2.º trimestre; fundos = agosto (BdP). Insolvências 2014, 2019 e 2020 implícitas nas variações publicadas; 2007–2008 só na exportação CSV (outra fonte). Estrangeiros 2023–2025: títulos válidos (quebra de série).
Fontes e notas metodológicas
Cada cartão abre a nota com o que a fonte mede, as limitações e as ligações diretas. A lista completa tem 121 fontes.
Cobertura das séries
Anos com valor oficial localizado em cada série. As lacunas ficam em branco no gráfico e na tabela, sem estimativas.
| Série | Anos com valor | Lacunas | Fonte principal |
|---|---|---|---|
| Fogos concluídos | 2006–2025 | 2026 só trimestral | INE / Pordata |
| Empresas e volume de negócios da construção | 2006–2024 | 2025–2026 por publicar | INE / Pordata |
| Insolvências na construção | 2010–2016, 2019–2025 (2007–2008 de outra fonte) | 2006, 2009, 2017, 2018 | Informa D&B |
| Preço das casas | 2006–2025 (2006–2009 índice BIS) | 2026 parcial | INE / BIS |
| Valor dos fundos imobiliários | 2006–2026 (agosto) | — | Banco de Portugal |
| Número de fundos | 2006, 2007, 2011, 2012, 2018, 2021, 2023, 2024 | restantes anos | CMVM / APFIPP |
| Estrangeiros com título | 2006–2025 | quebras em 2007 e 2023 | SEF / AIMA |
| Vistos gold: número | 2012–2025 | — | SEF / AIMA |
| Vistos gold: investimento | 2014–2022 | 2012–2013; desde set. 2023 a AIMA não divulga | SEF via imprensa |
| Alojamento local (registos RNAL) | 2014–2019, 2023, 2026; novos registos 2014–2023 | stock de fim de ano 2020–2022, 2024–2025; novos registos 2020 | Turismo de Portugal (RNAL) via imprensa |
| Residentes não habituais | 2017, 2019, 2021–2024 | restantes anos | TdC / IGF |
| Ganho médio / salário mínimo | 2006–2024 / 2006–2026 | ganho médio 2025 por publicar | GEP / DGERT |